Une évolution dans le droit

Veille juridique

Le droit évolue en profondeur, personne ne l’ignore. La réforme opérée par l’ordonnance du 10 février dernier, si elle ne révolutionne pas le droit des contrats, n’en opère pas moins un important « toilettage », ses auteurs n’hésitant pas à renverser parfois certains principes (voir, par exemple, le choix des rédacteurs de l’ordonnance précitée d’adopter en matière d’imprévision le principe inverse de celui qui, suite au célèbre arrêt dit de « l’affaire du canal de Craponne », avait cours dans notre droit depuis plusieurs dizaines d’années).

 

Le droit subit aussi de véritables « révolutions », ce que cette veille juridique illustre par l’évocation de deux nouveautés jurisprudentielles qu’il nous faut connaître, tant pour une actualisation de nos connaissances juridiques fondamentales, qu’en raison des implications  pratiques qu’elles peuvent entraîner, en particulier pour la rédaction de nos actes.

 

C’est la notion de « droit réel » qui sera évoquée dans un premier temps.

 

IL n’est pas rare d’entendre évoquer un arrêt de la Cour de cassation sous le nom de « Maison de la poésie ». L’usage en matière d’arrêts de la Cour de cassation n’étant pas de « nommer » les arrêts, contrairement à la tradition qui prévaut pour la jurisprudence du Conseil d’Etat, cette dérogation suffit à faire deviner l’importance de l’arrêt. Dorénavant, il faudra compter avec l’arrêt qu’il convient de nommer « Maison de poésie 2 ».

 

Pour être bref et situer le débat, on se rappellera les dispositions des articles 625 et 619 du Code civil. Le second dispose que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers (en clair, des sociétés, par exemple) ne dure que trente ans. Le premier dispose que les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit.

 

Les faits de l’affaire étaient les suivants : la Société des auteurs et compositeurs dramatiques avait acquis en 1932 un ensemble immobilier de la Fondation Maison de poésie. L’acte mentionnait expressément que n’était pas comprise dans la vente la jouissance ou l’occupation par le vendeur des locaux où il était installé dans l’immeuble. Le litige naquit de la volonté de l’acquéreur de récupérer les locaux. Celui-ci prétendait que le droit concédé à la Fondation devait être qualifié de droit d’usage et d’habitation et, par application des deux articles précités, son extinction se produisait automatiquement au bout de 30 années.

 

Par un arrêt du 31 octobre 2012, rendu par sa troisième chambre civile, la Haute Cour tranche (en donnant tort à l’acquéreur) et en affirmant aux termes de cette décision (qui fut appelée « Maison de la poésie ») que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale.

 

Cet arrêt a été en son temps commenté sur les points suivants :

Une personne morale peut donc expressément se voir reconnaître un droit de jouissance personnelle pendant toute la durée de son existence (et donc pas limitée à 30 années).
La thèse du numérus clausus (expression utilisée par un commentateur à l’époque) des droits réels est condamnée par les juges suprêmes. Ceux-ci auraient consacré en 2012 la thèse de libre création des droits réels.
La durée du droit réel de jouissance a néanmoins fait débat parmi les commentateurs de cet important arrêt. Perpétuel ou non ? Menace sur le droit de propriété ?
La même troisième chambre civile de la Cour de cassation vient par un arrêt du 8 septembre dernier apporter des éléments d’appréciation complémentaires. Des auteurs « baptisent » déjà cet arrêt « Maison de poésie 2 ». La Cour condamne par cet arrêt la création de droits réels de jouissance perpétuels, considérant que le droit de la Fondation (puisqu’il s’agissait toujours de la même affaire, sur la base de l’acte de vente précité au début des années 30) était valable pour la durée de la Fondation, et non à perpétuité, en tout cas pour une durée non limitée à 30 années.

 

On notera pour finir sur ce premier point qu’il faut conserver présente à l’esprit l’exception que constituent dans les copropriétés certains droits de jouissance. Si la Cour de cassation vient d’affirmer que le droit de jouissance réel conféré par un propriétaire pour créer un droit de jouissance spéciale ne peut être perpétuel, on doit se souvenir que les droits de jouissance exclusive sur une partie commune dans une copropriété constituent une exception au principe de précarité ci-dessus affirmé.  Cette précision peut être précieuse à ceux qui rédigent des règlements de copropriété et, dans ce cadre, apportent les conseils attendus à nos clients.

 

C’est la notion d’indivision qui sera évoquée dans ce second temps.

 

Il est d’usage de dire, depuis fort longtemps au demeurant, et pratiquement chaque jour l’occasion nous en est donnée avec nos clients, que cette notion correspond à une situation dans laquelle des droits de même nature s’exercent de manière concurrente sur une même chose. Les ouvrages de base de droit des biens énoncent ce principe de manière classique. D’une manière non moins classique, on illustre ce propos en citant l’exemple connu de vous selon lequel usufruitier et nu-propriétaire n’ont pas des droits de même nature et ne se trouvent pas conséquent pas en indivision.

 

Sur ces fondamentaux également, la Cour de cassation nous contraint à  réviser nos connaissances.

 

L’affaire qui donna lieu à contentieux concernait Mr X et Mme Y qui s’étaient réservés un droit d’usage et d’habitation sur un bien. Mme Y devint propriétaire de ce bien. Les époux X et Y s’étant séparés, Mme Y assigna Mr X en partage, demandant qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage. L’autre ex-époux, pour s’opposer à cette demande, prétendait qu’il n’y avait pas d’indivision puisque les droits des deux protagonistes étaient de nature différente, l’un ayant les droits de jouissance que confère le droit d’usage et d’habitation, l’autre ayant les droits de jouissance que confère le droit de propriété, ces droits de jouissance étant de nature différente, précisément parce que les droits qui les génèrent sont eux-mêmes de nature différente.

 

Surprise ! La Cour de cassation ayant pourtant pris le soin de rappeler que l’indivision s’entend de la coexistence de droits de même nature sur un même bien et d’indiquer que le caractère personnel du droit d’usage et d’habitation  ne lui enlève pas sa qualification de droit réel, comparable à l’usufruit, la Haute juridiction considère que le propriétaire d’un bien, qui a donc le droit d’en jouir de la façon la plus absolue, dispose de droits concurrents  avec le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation s’exerçant sur le même bien. Et, la Cour de cassation d’affirmer qu’il existe par conséquent une indivision entre Mr X et Mme Y, un des ex-époux en sa qualité de propriétaire possédant indiscutablement un droit d’usage et d’habitation, concurrent de celui que possède par ailleurs l’autre ex-époux.

 

On notera au passage que cette analyse rejoint celle d’auteurs qui, depuis quelque temps déjà, battent en brèche d’autres fondamentaux du droit des biens. La propriété d’un bien, contrairement à ce qui a pu nous être enseigné, ne serait pas que l’addition des trois prérogatives que sont l’usus, l’abusus et le fructus. On ne peut pas comprendre la solution que vient récemment d’affirmer la Cour de cassation si on adopte une vision ancienne du droit de propriété. La doctrine reste divisée, une partie restant figée dans une conception classique, considérant que le droit de jouissance du titulaire d’un droit de jouissance n’est pas de même nature que celui du propriétaire du bien considéré (ce qui devrait conduire à la négation d’une situation d’indivision dans le cas évoqué), une autre, sur la base d’une conception moins classique du droit de propriété, approuvant l’arrêt récent (7 juillet dernier) de la 3ème Chambre civile.

 

En pratique, au-delà des considérations de droit pur, on retiendra que lorsqu’on explique ce qu’est une situation d’indivision, il convient d’avoir un propos plus précis et plus nuancé que celui qu’on peut habituellement tenir à nos clients. En effet, ce sont toutes les problématiques de sortie d’indivision, et les conseils que l’on peut donner à ce sujet, qui sont en cause au-delà des pures considérations de droit civil.

 

S’il fallait donner un autre exemple (le troisième) de l’évolution de notre droit, sur un plan fondamental, je citerais volontiers la notion à connaître, parce que l’expression fleurit un peu à « tout bout de champ », d’ »obligation environnementale ». Ce type d’obligation fait son entrée dans notre droit, en particulier à propos de la récente loi pour « la reconquête de la biodiversité » qui les crée. Le Dictionnaire permanent de l’entreprise agricole consacre un numéro spécial (voir au sous-sol dans nos rayons) à cette loi véritablement très importante pour beaucoup de nos clients (les agriculteurs). Il nous faut en connaître l’existence, même si bon nombre de ses implications ne nous conduiront jamais à formuler des conseils (usage des produits phyto et engrais, par exemple). Mais, à travers cette nouvelle notion, ainsi que l’écrit un auteur dans Droit et Patrimoine (numéro de novembre 2016), c’est bien la participation de cette nouvelle notion juridique à l’évolution de la conception du droit de propriété qui est en cause. Et, notre pratique peut s’en trouver impactée. En effet, aux termes de l’article L 132-3 du Code de l’environnement, « les propriétaires de biens immobiliers peuvent conclure un contrat avec une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement en vue de faire naître à leur charge, ainsi qu’à la charge des propriétaires ultérieurs du bien, les obligations réelles que bon leur semble, dès lors que de telles obligations ont pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de biodiversité ou de fonctions écologiques ». Lorsqu’un propriétaire a consenti un bail rural, il ne peut, à peine de nullité absolue, mettre en œuvre une obligation réelle environnementale qu’avec l’accord préalable du fermier. Ce n’est que la mise en œuvre qui nécessite l’accord du preneur. Les commentateurs de la loi en déduisent que l’établissement de telles obligations ne nécessitent pas l’accord du preneur.

Jean-Louis Landes
Article rédigé par :
Jean-Louis Landes
Notaire

jean-louis.landes@notaires.fr

Docteur en Droit