Le point sur le fonds de travaux.

Veille juridique

La loi ALUR du 24 mars 2014 a institué un fonds de travaux dont l’alimentation s’effectue grâce à une cotisation annuelle obligatoire. Son montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Le but du législateur, en l’instituant, a été de faciliter la réalisation de travaux dans les copropriétés à vocation totale ou partielle d’habilitation.

On constate des discussions de plus en plus fréquentes à propos de ce fonds récemment institué, justifiant de l’évoquer dans le cadre de ces « veilles ».
Si les protocoles de vente et avant-contrat, les nôtres du moins, contiennent systématiquement des stipulations relativement aux avances de trésorerie, fonds de roulement etc … (quelle que soit l’appellation, indiquons-nous dans notre « formule maison »), le propos se doit d’être plus précis et notre attention sur ce point particulier renforcée, au regard des documents délivrés par le syndic de la copropriété, notamment.
Le caractère obligatoire (à compter du premier janvier 2017) de la constitution de ce fonds de travaux doit être rappelé.
Mais, comme souvent, tout principe est accompagné d’exceptions :
– lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots (quelle que soit leur affectation) et que le syndicat des copropriétaires décide à l’unanimité de ne pas le constituer.
– lorsque le DTG (diagnostic technique général) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les dix années à venir.
Selon un avis autorisé, ces règles doivent être comprises ainsi :
– l’unanimité s’entend d’un vote intégrant la totalité des lots (logements, caves, parkings etc …).
– le vote requis doit s’entendre de l’unanimité de tous les copropriétaires qu’ils soient présents, représentés ou absents liés de l’AG appelée à se prononcer sur ce sujet.
Une discussion relative à ce sujet concerne le remboursement auquel il pourrait donner lieu.
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les sommes de ce fonds sont attachées aux lots et appartiennent définitivement au syndicat des copropriétaires. Ainsi, est-il encore précisé par l’article précité, elles ne font pas l’objet d’un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot.
Mais, si le syndicat n’a pas d’obligation de remboursement au vendeur d’un lot, compte tenu de l’attachement affirmé par la loi des fonds considérés aux lots, rien ne nous paraît interdire que vendeur et acquéreur conviennent d’opérer un remboursement entre eux, comme cela se pratique pour les autres quotes-parts de fonds attachées aux lots vendus.
Jean-Louis Landes
Article rédigé par :
Jean-Louis Landes
Notaire

jean-louis.landes@notaires.fr

Docteur en Droit