un Spinetta peut en cacher un autre

Veille juridique

Jean-Cyril SPINETTA éclipse manifestement cette semaine Adrien SPINETTA.

Dommage pour le second, auteur d’une célèbre loi, celle bien connue du 4 janvier 1978, dont c’est le 40 ème anniversaire !
Cette dernière, connue comme étant la loi relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction, passionne assurément moins le grand public que le rapport sur la SNCF que vient de présenter l’ancien PDG d’Air France. Au moment où elle souffle ses 40 bougies, il n’est pourtant pas certain qu’elle ait fait couler moins d’encre, dans son domaine en tout cas, que le rapport sur l’état de la SNCF.
L’anniversaire sus-mentionné procure en tout cas l’occasion de signaler une importante évolution jurisprudentielle qu’il nous faut connaître pour notre pratique quotidienne des ventes immobilières.
Un auteur, traitant du sujet, a intitulé son article : « l’extension spectaculaire de la garantie décennale et ses répercussions sur la vente immobilière ». On en retiendra simplement ce suit suit.
Si récemment nous signalions un arrêt relatif aux importantes conséquences d’un sinistre sur un insert ayant provoqué un incendie, on doit à présent évoquer dans cette droite ligne deux arrêts de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, rendus en septembre et octobre 2017.
La nouveauté porte sur le traitement juridique d’un élément d’équipement, même dissociable, installé dans un immeuble existant, en termes de responsabilité, notamment celle du vendeur de l’immeuble considéré.
Les dispositions de l’article 1792-1, 2 ème du Code civil sont connues. L’assimilation du vendeur au constructeur en constitue la principale caractéristique. Ce vendeur doit donc la garantie décennale à son acquéreur, dès lors qu’il a fait construire un ouvrage.
Il n’y a pas que la construction d’un ouvrage ou sa rénovation qui entraînent cette responsabilité spécifique des constructeurs.
La nouveauté concerne, en effet, la pose d’un élément d’équipement pour laquelle la Cour de cassation opérait jusqu’alors une distinction selon que l’équipement était dissociable ou non de l’ouvrage. S’il l’était, l’adjonction n’était pas un « ouvrage » et la responsabilité spécifique était écartée (donc les garanties décennale et biennale). Ce fut jugé, par exemple, à propos d’un système de climatisation, par un arrêt de la Haute Cour en 2003.
Relativement à une pompe à chaleur installée sur un existant, la Cour de cassation adopte un parti radicalement différent par un arrêt du 15 juin 2017. Il est jugé que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. Cette solution est confirmée en septembre et octobre derniers par les arrêts précités.
Chaque mot a son importance : dissociable ou non, élément d’origine ou rajouté sur ouvrage existant.
Cette solution nouvelle, critiquée par certains pour sa non-conformité au texte et à l’esprit de l’article 1792 du Code civil, produit une extension sensible du domaine de la garantie décennale. Par exemple, si une climatisation est installée dans un immeuble ancien, mais se révèle défectueuse, le vendeur de l’immeuble pourra voir sa garantie engagée si l’appartement équipé est rendu impropre à sa destination (par exemple en raison d’odeurs ou des bruits qu’elle provoquerait).
La répercussion se situe aussi sur le plan de l’assurance : l’assurance dommage-ouvrage devient obligatoire !
En pratique, la nécessité d’interroger les vendeurs d’immeubles sur la réalisation de travaux dans les dix dernières années devient de plus en plus impérieuse. Et pas seulement, notamment, relativement aux travaux nécessitant un permis de construire.
Il n’est pas certain que les solutions nouvelles dégagées par la Cour de cassation, lesquelles constituent pourtant un indiscutable revirement de jurisprudence justifiant la présente « veille », déchaîneront les passions, comme le rapport Spinetta présenté cette semaine a commencé de le faire. En revanche, il convient assurément de les intégrer dans nos connaissances et nos pratiques, notamment en prêtant une attention renforcée dans le questionnement des clients vendeurs et, peut-être, en adoptant une plume de plus en plus précise et fine dans l’écriture de nos promesses et actes définitifs de vente.
Jean-Louis Landes
Article rédigé par :
Jean-Louis Landes
Notaire

jean-louis.landes@notaires.fr

Docteur en Droit