La vente, acte de moins en moins standard ?

Achat immobilier

A une époque où des impératifs de rentabilité peuvent inciter à produire des actes d’une manière de plus en plus standardisée, on peut légitimement s’interroger sur la possibilité de concevoir les choses ainsi.

Les exemples de nature à nourrir le doute ne manquent pas. Hier, c’est la remarquable extension de la garantie décennale, résultant de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui retenait l’attention, contraignant à des investigations toujours plus poussées auprès des vendeurs afin d’adapter le contenu des actes de vente.
Aujourd’hui, c’est la même jurisprudence de cette Haute juridiction qui accentue cette nécessité de rédiger avec soin et précision nos actes.
Obligation de délivrance conforme et garantie des vices cachés peuvent être les enjeux d’une rédaction défectueuse.
Trois arrêts rendus au mois de septembre 2017 illustrent opportunément notre propos et permettent d’administrer la démonstration qui s’impose.
Dans une première espèce, la vente litigieuse portait sur des combles aménagés en logement. Aucune autorisation administrative n’avait en réalité été délivrée au vendeur. Action de l’acquéreur pour vice du consentement (dol), pour manquement du vendeur à l’obligation de délivrance et en garantie des vives cachés.
Madame BECQUÉ-ICKOWICZ rappelle dans ses commentaires relatifs à cet arrêt qu’il est impératif de préciser dans l’acte si les travaux ont été autorisés ou non, ainsi que (dans la négative) le risque de remise en état. L’acheteur doit acquérir en toute connaissance de cause.
Cette même nécessité est affirmée à propos d’une autre espèce. La maison vendue n’était pas raccordée complètement au réseau d’assainissement. Les acquéreurs savaient que la conformité du raccordement n’avait pas été contrôlée et avaient déclaré en faire leur affaire personnelle. Les vendeurs s’étaient engagés à vendre un immeuble dont toutes les évacuations devaient être raccordées. L’éminent professeur souligne l’importance de la description du bien vendu dans l’acte de vente et à quel point l’obligation de délivrance en dépend.
La 3ème et dernière espèce évoquée concerne la vente d’une maison avec piscine. Il est jugé par les Hauts magistrats que l’acquéreur n’avait pu apprécier l’ampleur des désordres affectant cette dernière. Une réduction du prix de vente lui fut accordée.
Le Professeur BECQUÉ-ICKOWICZ clôt son commentaire en rappelant la nécessité de mentionner les vices, sans pour autant s’en contenter. Il faut qu’ils soient connus dans leur ampleur.
Ainsi, ce qui faisait débat dans ces trois espèces, c’était, à ce propos :
– pour l’appartement aménagé dans les combles : le risque relatif à une éventuelle remise en l’état antérieur.
– pour le raccordement de la maison au réseau d’assainissement : le caractère partiellement raccordé de l’installation au réseau d’assainissement.
– pour la piscine : l’importance des vices n’était en définitive pas connue de l’acquéreur, quand bien même leur existence n’était pas douteuse.
On conclura de tout cela que les actes de vente nécessitent probablement de plus en plus une analyse approfondie des biens concernés et une rédaction fine et appropriée de leur contenu.
Tout le contraire, en définitive, d’une rédaction standardisée dont le risque est d’engager la responsabilité de celui qui serait tenté de s’en contenter.
Jean-Louis Landes
Article rédigé par :
Jean-Louis Landes
Notaire

jean-louis.landes@notaires.fr

Docteur en Droit