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Comment ne pas s’attirer les foudres de l’administration fiscale en estimant un bien ?

A cette question, on peut répondre simplement : en retenant la « valeur vénale » réelle d’un bien. Mais ...

On ne reviendra pas sur cette notion connue de tous. On soulignera simplement la difficulté résultant de l’absence de définition légale, contraignant les contribuables et les professionnels à connaître les règles dégagées par la jurisprudence et la doctrine administrative. Le Cridon de Paris, qui réserve à cette problématique dans son dernier numéro une étude très intéressante, rappelle que les deux guides de l’évaluation édités en 1989 et 2003 n’ont pas la valeur juridique de la doctrine fiscale, interdisant donc d’opposer à l’administration leur contenu, dans le cadre d’un contentieux en particulier.

On rappellera très succinctement quelques principes, habituellement connus.

C’est la méthode d’estimation par comparaison qui est le plus souvent retenue. Les autres méthodes, utilisées dans les expertises immobilières notamment, ne sont prises en compte qu’exceptionnellement (valeur de rendement, par exemple).

Seuls l’état de fait et l’état de droit existants au moment du fait générateur (le décès, par exemple) sont pris en compte. Les circonstances ou évènements postérieurs sont donc sans incidence.

Si les principales caractéristiques susceptibles d’influencer la détermination de la valeur vénale d’un bien sont connues de vous (voir de précédentes « veilles »), il est utile d’avoir en mémoire les taux de décote habituellement admis par la doctrine, en raison notamment de la jurisprudence y afférente.

La location d’un bien entraîne indiscutablement décote.

Elle est admise pour un bail d’habitation. 10 à 20 % pour un bail loi du 6 juillet 1989. Jusque 40 % en loi de 1948.

Le bail commercial entraîne aussi une décote dont le pourcentage peut varier selon qu’on se trouve en présence d’un bail spécialisé ou non et selon la durée restant à courir. De 20 à 40 % sont admis par la jurisprudence.

Nous avons évidemment l’habitude de valoriser un bien rural différemment selon qu’un bail le concerne ou non.

La fin d’un tel bail résultant de la transmission du bien loué n’est pas sans conséquence. Un arrêt de la Cour de cassation de 1984 énonce en effet que la vente du bien transmis et qui s’opérait au preneur en place a logiquement (selon les Hauts magistrats) pour conséquence d’empêcher l’application d’une décote … On ne voit pas l’auteur de l’étude, cependant (hélas), évoquer la question du délai. Si la vente intervient par exemple un an après le décès, décote ou pas décote ? Dans quelle délai la vente doit-elle intervenir pour priver les héritiers de la faculté de décoter le bien ?

Le type de bail rural et la durée restant à courir ne sont pas sans incidence. Un bail à long préavis entraîne-t-il une décote comparable à celle résultant d’un bail à long terme classique ? Ceci n’est pas précisé dans l’étude du Cridon. Mais, une casuistique à cet égard ne serait probablement pas sans fondement, à notre sens.

L’administration semble accepter des décotes habituellement de 12 à 25 % pouvant aller jusqu’à 45 % (baux ruraux à long terme).

La situation d’indivision affecte classiquement la valeur vénale d’un bien. Encore faut-il, exigence affirmée depuis longtemps, qu’elle soit préexistante à la transmission. Si elle résulte de la transmission, elle est inopérante. La valeur propre d’un pourcentage d’un bien (indivis) déterminé n’est pas égale au pourcentage de la valeur vénale dudit bien.

Décote habituellement admise dans une situation d’indivision : 10 à 20%.

Les clauses d’inaliénabilité d’un bien donné ne peuvent avoir pour effet de décoter le bien à l’occasion de sa donation qui les stipule.

Le fait que le bien transmis soit hypothéqué n’influence pas à la baisse sa valeur vénale.

En revanche, s’il fait l’objet d’un prêt à usage (commodat) une décote de 12 à 20 % a déjà été admise par l’administration fiscale.

On le voit, certains motifs pour arguer d’une décote sont admissibles, sans difficulté de principe, d’autres sont assurément sans portée et interdisent de s’aventurer sur des chemins non sécurisés juridiquement.

Mais, les facteurs reconnus de faculté de décote doivent toujours être appréciés avec prudence et nécessitent une analyse précise. En tout état de cause, la prudence devra toujours inspirer le contribuable et son conseil et ceux-ci devront toujours avoir présente à l’esprit l’image de l’élastique : si on le tend exagérément, il rompt.